Lewati ke konten 
Sebuah PT PMA di Canggu membeli sebidang tanah pada 2012 seharga Rp 3 miliar, lalu membangun villa di atasnya dengan biaya Rp 5 miliar. Empat belas tahun kemudian, bank meminta laporan keuangan sebagai syarat perpanjangan fasilitas kredit — dan neraca perusahaan menampilkan aset tetap senilai Rp 4,7 miliar. Padahal siapa pun yang mengerti pasar properti Bali tahu bahwa tanah itu sendiri sekarang bernilai jauh di atas Rp 15 miliar. Pertanyaan yang muncul selalu sama: bisakah nilai aset itu dinaikkan ke nilai sekarang, dan apa konsekuensi pajaknya?
Table of Contents
Jawaban singkatnya: bisa, melalui mekanisme penilaian kembali aktiva tetap perusahaan untuk tujuan perpajakan yang diatur dalam Pasal 19 Undang-Undang Pajak Penghasilan dan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 79/PMK.03/2008. Harganya adalah Pajak Penghasilan final sebesar 10% atas selisih lebih nilai revaluasi di atas nilai sisa buku fiskal, dibayar di muka, tunai. Imbalannya adalah dasar penyusutan fiskal yang baru dan masa manfaat yang di-reset penuh.
Yang jarang dijelaskan — dan yang paling sering membuat keputusan revaluasi berakhir merugikan — adalah bahwa PMK 79/2008 tidak mengizinkan Anda memilih aset satu per satu. Pilihannya hanya dua paket. Artikel ini menjelaskan aturan mainnya secara utuh, lengkap dengan angka, tenggat, dan jebakan yang sering baru terasa lima tahun kemudian.
Revaluasi Akuntansi dan Revaluasi Fiskal Adalah Dua Hal Berbeda
Ini adalah kesalahpahaman paling mahal di lapangan, dan perlu diselesaikan sebelum membahas apa pun.
PSAK 16 memberikan pilihan kepada perusahaan untuk mengukur aset tetap dengan model biaya atau model revaluasi. Jika perusahaan memilih model revaluasi, aset dicatat pada nilai wajar dan selisihnya masuk ke penghasilan komprehensif lain sebagai surplus revaluasi di ekuitas. Semua itu terjadi di ranah akuntansi komersial, dan perusahaan berhak melakukannya tanpa meminta izin siapa pun.
Namun revaluasi akuntansi tidak dengan sendirinya mengubah nilai buku fiskal. Selama Direktorat Jenderal Pajak belum menerbitkan keputusan persetujuan penilaian kembali, aset tersebut secara fiskal tetap dicatat pada harga perolehan historis dikurangi akumulasi penyusutan fiskal. Penyusutan komersial yang dihitung di atas nilai wajar harus dikoreksi kembali dalam rekonsiliasi fiskal, dan selisih antara nilai buku komersial dan nilai buku fiskal melahirkan pajak tangguhan sesuai PSAK 46.
Konsekuensi praktisnya: jika tujuan Anda semata-mata memperbaiki tampilan neraca dan rasio debt to equity di mata bank atau calon investor, revaluasi akuntansi berdasarkan PSAK 16 sudah cukup, dan tidak ada PPh final yang terutang. Beban PPh final 10% baru muncul ketika Anda ingin nilai baru itu diakui secara fiskal sehingga bisa disusutkan.
Dasar Hukum: Pasal 19 UU PPh dan PMK 79/PMK.03/2008
Pasal 19 UU PPh memberi Menteri Keuangan kewenangan menetapkan peraturan tentang penilaian kembali aktiva apabila terjadi ketidaksesuaian antara unsur biaya dan penghasilan karena perkembangan harga. Pasal yang sama menyatakan bahwa atas selisih penilaian kembali diterapkan tarif pajak tersendiri sepanjang tidak melebihi tarif tertinggi Pasal 17 ayat (1).
Peraturan pelaksananya adalah PMK 79/PMK.03/2008 tentang Penilaian Kembali Aktiva Tetap Perusahaan untuk Tujuan Perpajakan. Sampai 2026, peraturan ini masih menjadi rujukan yang berlaku dan belum digantikan. Tarif PPh final atas selisih lebih penilaian kembali di atas nilai sisa buku fiskal semula adalah 10%.
Lalu Bagaimana dengan Tarif 3%, 4%, dan 6% yang Masih Sering Disebut?
Angka-angka itu berasal dari PMK 191/PMK.010/2015, dan penting untuk memahaminya secara benar: itu adalah fasilitas yang dibatasi waktu, bukan ketentuan yang berlaku sekarang. Pemerintah saat itu menawarkan tarif diskon untuk permohonan yang diajukan pada 2015 dan 2016 — 3% untuk pengajuan sampai 31 Desember 2015, 4% untuk 1 Januari sampai 30 Juni 2016, dan 6% untuk 1 Juli sampai 31 Desember 2016. Jendela itu sudah lama tertutup.
Karena itu, jika Anda membaca artikel atau brosur yang menawarkan “revaluasi aset dengan pajak hanya 3%”, informasi tersebut sudah kedaluwarsa. Sejak periode fasilitas berakhir, ketentuan kembali ke rezim umum PMK 79/2008 dengan tarif 10%. Semua perhitungan kelayakan harus disusun di atas angka 10%, bukan angka lama.
Siapa yang Boleh Mengajukan dan Aset Apa yang Dinilai Kembali
Yang berhak mengajukan adalah Wajib Pajak badan dalam negeri dan bentuk usaha tetap (BUT). PT PMA yang berbadan hukum Indonesia — bentuk yang paling umum untuk pemilik villa, hotel, dan restoran asing di Bali — termasuk dalam kategori ini. Yang dikecualikan adalah perusahaan yang telah memperoleh izin menyelenggarakan pembukuan dalam bahasa Inggris dan mata uang dolar Amerika Serikat.
Ada satu syarat pendahuluan yang sering menggagalkan permohonan sebelum sempat diproses: perusahaan harus telah memenuhi seluruh kewajiban pajaknya sampai dengan masa pajak terakhir sebelum masa pajak dilakukannya penilaian kembali. Tunggakan PPh Pasal 21, PPN yang belum disetor, atau SPT Masa yang belum dilaporkan akan menjadi penghalang. Rapikan kepatuhan lebih dulu, baru bicara revaluasi.
Dua Paket, Bukan Pilihan Bebas per Aset
Inilah bagian yang paling menentukan secara ekonomi, dan paling sering disalahpahami. PMK 79/2008 tidak memperbolehkan perusahaan memilih aset tertentu saja untuk direvaluasi. Pilihannya hanya dua:
- seluruh aktiva tetap berwujud, termasuk tanah berstatus hak milik atau hak guna bangunan; atau
- seluruh aktiva tetap berwujud tidak termasuk tanah.
Syarat lainnya, aset tersebut harus terletak atau berada di Indonesia, dimiliki dan dipergunakan untuk memperoleh, menagih, dan memelihara penghasilan yang merupakan objek pajak.
Untuk bisnis di Bali, pilihan antara dua paket ini biasanya menentukan seluruh hasil hitungan. Alasannya sederhana dan akan dijelaskan di bawah: tanah tidak disusutkan.
Harga Masuknya: PPh Final 10% atas Selisih Lebih
Dasar pengenaan pajaknya adalah selisih antara nilai pasar atau nilai wajar hasil penilaian dengan nilai sisa buku fiskal — bukan nilai buku komersial, dan bukan harga perolehan. Nilai pasar tersebut harus ditetapkan oleh perusahaan jasa penilai atau ahli penilai yang memperoleh izin dari Pemerintah, dalam praktik berarti Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) berizin. Laporan penilai internal, taksiran agen properti, atau NJOP tidak memenuhi syarat.
Perlu dicatat bahwa Direktur Jenderal Pajak berwenang menetapkan kembali nilai pasar tersebut apabila dinilai tidak mencerminkan keadaan yang sebenarnya. Jadi laporan KJPP bukan angka final yang tak bisa diganggu gugat.
Ilustrasi Angka: Villa PT PMA di Canggu
Kembali ke contoh pembuka. Tanah diperoleh 2012 seharga Rp 3 miliar. Bangunan villa selesai pada tahun yang sama dengan biaya Rp 5 miliar, disusutkan sebagai bangunan permanen dengan masa manfaat 20 tahun (5% per tahun, atau Rp 250 juta per tahun). Setelah 14 tahun, nilai sisa buku fiskal bangunan tinggal Rp 1,5 miliar. KJPP menilai tanah kini Rp 18 miliar dan bangunan Rp 7 miliar.
Jika perusahaan memilih paket termasuk tanah, selisih lebihnya adalah (Rp 18 miliar − Rp 3 miliar) + (Rp 7 miliar − Rp 1,5 miliar) = Rp 20,5 miliar. PPh final 10% yang harus disetor: Rp 2,05 miliar.
Jika perusahaan memilih paket tidak termasuk tanah, selisih lebihnya hanya Rp 5,5 miliar, dan PPh finalnya Rp 550 juta.
Perbedaan Rp 1,5 miliar itu adalah kas nyata yang keluar dari perusahaan, dan — seperti akan terlihat di bagian berikutnya — porsi tanahnya tidak menghasilkan satu rupiah pun pengurang pajak di masa depan.
Imbalannya: Dasar Penyusutan Baru dan Masa Manfaat yang Di-reset
Sejak bulan dilakukannya penilaian kembali, tiga hal berubah secara fiskal. Pertama, dasar penyusutan fiskal menjadi nilai aset pada saat penilaian kembali. Kedua, masa manfaat fiskal disesuaikan kembali menjadi masa manfaat penuh untuk kelompok aset yang bersangkutan. Ketiga, perhitungan penyusutan dimulai sejak bulan dilakukannya penilaian kembali.
Poin kedua adalah bagian yang paling bernilai dan paling sering diremehkan. Bangunan permanen yang tinggal bersisa 6 tahun masa manfaat kembali memiliki masa manfaat penuh 20 tahun. Mesin kelompok 2 yang hampir habis disusutkan kembali memperoleh 8 tahun penuh.
Dalam contoh villa di atas, bangunan yang tadinya menyisakan penyusutan fiskal total Rp 1,5 miliar (Rp 250 juta per tahun selama 6 tahun) kini memiliki dasar penyusutan Rp 7 miliar selama 20 tahun penuh, atau Rp 350 juta per tahun. Tambahan pengurang penghasilan bruto sepanjang umur aset adalah Rp 5,5 miliar. Dengan tarif PPh badan 22%, potensi penghematan pajaknya sekitar Rp 1,21 miliar, dibanding PPh final Rp 550 juta yang dibayar di muka pada paket tanpa tanah.
Bandingkan dengan paket termasuk tanah: penghematan pajak masa depannya tetap Rp 1,21 miliar yang sama, tetapi biaya masuknya melonjak menjadi Rp 2,05 miliar. Secara aritmetika, paket kedua merugikan.
Tanah: Kena 10%, Tetapi Tidak Memberi Penyusutan
Tanah pada dasarnya tidak disusutkan secara fiskal. Merevaluasi tanah karena itu berarti membayar PPh final 10% atas kenaikan nilai yang tidak akan pernah menjadi biaya penyusutan. Manfaatnya murni bersifat neraca — ekuitas naik, DER membaik — dan manfaat yang sama sebenarnya bisa diperoleh melalui revaluasi akuntansi PSAK 16 tanpa membayar PPh final sama sekali.
Bagi perusahaan Bali yang justru sebagian besar kenaikan nilainya ada di tanah, ini adalah alasan paling kuat untuk memilih paket tanpa tanah, atau untuk tidak melakukan revaluasi fiskal sama sekali.
Prosedur dan Tenggat yang Sering Terlewat
Alur permohonannya berurutan dan setiap langkah punya batas waktu.
Perusahaan lebih dulu menunjuk KJPP atau ahli penilai berizin untuk melakukan penilaian. Penilaian kembali harus dilakukan dalam jangka waktu paling lama 1 tahun sejak tanggal laporan penilai. Laporan yang sudah lewat setahun harus diperbarui.
Permohonan diajukan kepada Direktur Jenderal Pajak melalui Kepala Kantor Wilayah DJP tempat Wajib Pajak terdaftar — untuk sebagian besar klien kami, Kanwil DJP Bali. Lampiran yang wajib disertakan meliputi fotokopi surat izin usaha perusahaan jasa penilai atau ahli penilai yang dilegalisir instansi pemerintah penerbit izin, laporan penilaian, daftar aset yang direvaluasi, serta laporan keuangan tahun buku sebelum revaluasi.
Keputusan berupa persetujuan atau penolakan diterbitkan dalam jangka waktu 30 hari kerja sejak permohonan diterima lengkap. PPh final 10% dilunasi paling lambat 15 hari setelah tanggal diterbitkannya keputusan persetujuan. Perusahaan yang kondisi keuangannya tidak memungkinkan pelunasan sekaligus dapat mengajukan permohonan pembayaran secara angsuran paling lama 12 bulan.
Yang perlu diingat: apabila aktiva tetap tidak memperoleh persetujuan, penyusutan tetap menggunakan dasar penyusutan fiskal dan sisa masa manfaat semula. Biaya KJPP sudah terlanjur keluar, tetapi tidak ada manfaat fiskal yang diperoleh. Karena itu kelengkapan berkas dan kewajaran laporan penilaian bukan urusan administratif belaka.
Jebakan Terbesar: Aturan Kunci Pengalihan Aset
Inilah konsekuensi jangka panjang yang paling sering luput dari pertimbangan pada saat keputusan diambil. Aset yang sudah direvaluasi secara fiskal terkunci.
Apabila aset tetap kelompok 1 dan kelompok 2 dialihkan sebelum berakhirnya masa manfaat baru, atau aset tetap kelompok 3, kelompok 4, bangunan, dan tanah dialihkan sebelum lewat jangka waktu 10 tahun sejak penilaian kembali, maka terutang tambahan PPh yang bersifat final. Besarnya adalah tarif tertinggi PPh Wajib Pajak badan dalam negeri yang berlaku pada saat penilaian kembali dikurangi 10%, dikalikan selisih lebih penilaian kembali. Dengan tarif PPh badan 22% yang berlaku saat ini, tambahannya menjadi 12%.
Perhatikan bahwa bangunan dan tanah masuk kelompok 10 tahun. Untuk pemilik villa dan hotel di Bali yang tidak pernah menutup kemungkinan menjual properti atau melepas saham perusahaan pemilik properti dalam beberapa tahun ke depan, ini bukan risiko teoretis. Revaluasi hari ini berarti mengunci aset sampai satu dekade ke depan, atau membayar 12% tambahan atas selisih lebih tersebut.
Ada pengecualian yang dikenali peraturan, yaitu pengalihan yang bersifat force majeure berdasarkan keputusan atau kebijakan Pemerintah maupun putusan pengadilan; pengalihan dalam rangka penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha yang memperoleh persetujuan; serta penarikan aset dari penggunaan karena kerusakan berat yang tidak dapat diperbaiki lagi. Rencana penjualan komersial biasa jelas tidak termasuk.
Satu batasan lain yang berdiri sendiri: penilaian kembali tidak dapat dilakukan lagi sebelum lewat jangka waktu 5 tahun sejak penilaian kembali terakhir. Angka lima tahun ini sering tertukar dengan aturan penguncian sepuluh tahun di atas — keduanya berbeda dan berlaku bersamaan.
Selisih Lebih yang Dikapitalisasi Menjadi Saham Bukan Dividen
Pertanyaan yang wajar muncul dari pemegang saham: kalau surplus revaluasi menambah ekuitas dan kemudian dikapitalisasi menjadi modal saham, apakah pemegang saham dianggap menerima dividen dan dikenai pajak lagi?
Tidak. Pemberian saham bonus atau pencatatan tambahan nilai nominal saham tanpa penyetoran, yang berasal dari kapitalisasi selisih lebih penilaian kembali aktiva tetap sampai dengan sebesar selisih lebih penilaian kembali secara fiskal, bukan merupakan objek pajak — sejalan dengan penjelasan Pasal 4 UU PPh dan ditegaskan dalam PP 94/2010. PPh final 10% yang sudah dibayar perusahaan adalah beban pajak terakhir atas surplus tersebut pada lapisan itu.
Perlu digarisbawahi frasa “sampai dengan sebesar selisih lebih penilaian kembali secara fiskal“. Jika perusahaan mengkapitalisasi surplus revaluasi komersial yang lebih besar daripada surplus yang disetujui DJP, kelebihannya tidak terlindungi oleh ketentuan tersebut.
Kapan Revaluasi Fiskal Masuk Akal, dan Kapan Sebaiknya Tidak
Berdasarkan kerangka di atas, keputusan bisa disederhanakan menjadi beberapa pertanyaan.
Apa tujuan sebenarnya? Jika tujuannya memperkuat neraca untuk bank atau investor, revaluasi akuntansi PSAK 16 memberi hasil yang sama tanpa PPh final. Revaluasi fiskal hanya masuk akal jika yang dikejar adalah penyusutan.
Berapa besar porsi nilai yang ada di tanah? Semakin dominan tanah, semakin kecil kelayakan revaluasi fiskal. Untuk banyak properti di Bali, tanah adalah mayoritas nilainya.
Apakah perusahaan konsisten laba? Tambahan penyusutan hanya bernilai jika ada penghasilan kena pajak untuk dikurangi. Perusahaan yang masih memiliki akumulasi rugi fiskal besar akan membayar PPh final 10% tunai hari ini demi pengurang pajak yang manfaatnya baru terasa bertahun-tahun kemudian — dan kompensasi kerugian fiskal sendiri hanya berlaku lima tahun.
Adakah rencana menjual dalam sepuluh tahun? Jika ada, aturan penguncian membuat revaluasi bangunan dan tanah menjadi pilihan yang berisiko mahal.
Apakah kepatuhan pajak sudah bersih? Tanpa itu, permohonan tidak akan diproses.
Dalam praktik, kandidat terbaik untuk revaluasi fiskal biasanya bukan pemilik tanah yang harganya melonjak, melainkan perusahaan padat aset — hotel dengan bangunan dan peralatan bernilai besar yang sudah hampir habis disusutkan, pabrik pengolahan, atau perusahaan dagang dengan armada dan gudang — yang konsisten membukukan laba dan berniat mempertahankan asetnya untuk jangka panjang.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah PMK 79/PMK.03/2008 masih berlaku pada 2026?
Ya. PMK 79/PMK.03/2008 masih menjadi ketentuan pelaksana Pasal 19 UU PPh untuk penilaian kembali aktiva tetap perusahaan dan belum digantikan. Tarif PPh final atas selisih lebih penilaian kembali di atas nilai sisa buku fiskal adalah 10%.
Apakah saya masih bisa memanfaatkan tarif diskon 3%, 4%, atau 6%?
Tidak. Tarif tersebut berasal dari PMK 191/PMK.010/2015 dan merupakan fasilitas terbatas waktu hanya untuk permohonan yang diajukan pada 2015 dan 2016. Setelah jendela itu berakhir, ketentuan kembali ke tarif umum 10% berdasarkan PMK 79/2008.
Bisakah saya merevaluasi hanya bangunan villa tanpa menyertakan tanah?
Bisa, tetapi bukan dengan memilih aset satu per satu. PMK 79/2008 menyediakan dua paket, yaitu seluruh aktiva tetap berwujud termasuk tanah, atau seluruh aktiva tetap berwujud tidak termasuk tanah. Anda dapat memilih paket tanpa tanah, namun seluruh aset berwujud lain di luar tanah tetap harus ikut dinilai kembali.
Perusahaan saya sudah merevaluasi aset di laporan keuangan sesuai PSAK 16. Apakah itu sudah cukup untuk pajak?
Belum. Revaluasi akuntansi tidak mengubah nilai buku fiskal. Tanpa keputusan persetujuan dari Direktur Jenderal Pajak, penyusutan fiskal tetap dihitung dari harga perolehan historis, dan penyusutan komersial atas nilai wajar harus dikoreksi dalam rekonsiliasi fiskal. Sisi baiknya, selama tidak diajukan untuk tujuan perpajakan, tidak ada PPh final 10% yang terutang.
Apakah nilai dari agen properti atau NJOP bisa dipakai sebagai dasar revaluasi?
Tidak. Nilai pasar atau nilai wajar harus ditetapkan oleh perusahaan jasa penilai atau ahli penilai yang memperoleh izin dari Pemerintah, dan salinan izin usahanya yang dilegalisir wajib dilampirkan dalam permohonan. Direktur Jenderal Pajak juga berwenang menetapkan kembali nilai tersebut apabila dinilai tidak mencerminkan keadaan sebenarnya.
Apa yang terjadi kalau villa yang sudah direvaluasi dijual tiga tahun kemudian?
Untuk bangunan dan tanah, pengalihan sebelum lewat 10 tahun sejak penilaian kembali menimbulkan tambahan PPh bersifat final sebesar tarif tertinggi PPh badan yang berlaku pada saat penilaian kembali dikurangi 10%, dikalikan selisih lebih penilaian kembali. Dengan tarif PPh badan 22%, tambahannya 12%. Pengecualian hanya berlaku untuk keadaan tertentu seperti force majeure, penggabungan atau pemekaran usaha yang disetujui, dan penarikan aset karena kerusakan berat yang tidak dapat diperbaiki.
Bagaimana jika perusahaan tidak sanggup membayar PPh final 10% sekaligus?
PPh final terutang dilunasi paling lambat 15 hari setelah tanggal diterbitkannya keputusan persetujuan. Perusahaan yang kondisi keuangannya tidak memungkinkan pelunasan sekaligus dapat mengajukan permohonan pembayaran secara angsuran paling lama 12 bulan, yang juga akan diputuskan diterima atau ditolak oleh DJP.
Berapa lama saya harus menunggu sebelum bisa merevaluasi lagi?
Penilaian kembali untuk tujuan perpajakan tidak dapat dilakukan kembali sebelum lewat jangka waktu 5 tahun sejak penilaian kembali terakhir. Aturan lima tahun ini berbeda dari aturan penguncian pengalihan aset selama 10 tahun untuk bangunan, tanah, serta aset kelompok 3 dan 4.
Kesimpulan
Revaluasi aset tetap untuk tujuan perpajakan adalah transaksi pertukaran yang jujur: Anda membayar PPh final 10% hari ini, dan sebagai gantinya memperoleh dasar penyusutan fiskal yang baru dengan masa manfaat yang di-reset penuh. Tidak ada yang gratis, dan tidak ada celah tersembunyi.
Yang menentukan untung ruginya adalah tiga hal. Pertama, komposisi aset — karena PMK 79/2008 hanya menyediakan pilihan paket termasuk tanah atau tanpa tanah, dan tanah yang tidak disusutkan hanya menambah beban pajak tanpa menambah manfaat. Kedua, profitabilitas perusahaan, karena tambahan penyusutan tidak bernilai apa-apa tanpa laba untuk dikurangi. Ketiga, rencana jangka panjang atas aset tersebut, karena penguncian sepuluh tahun untuk bangunan dan tanah adalah komitmen yang nyata.
Untuk banyak pemilik villa dan hotel di Bali yang kenaikan nilainya terkonsentrasi di tanah, jawaban yang paling tepat justru bukan revaluasi fiskal, melainkan revaluasi akuntansi berdasarkan PSAK 16 — yang memberi perbaikan neraca yang dicari tanpa memicu PPh final sepeser pun. Sebaliknya, bagi perusahaan padat bangunan dan peralatan yang asetnya hampir habis disusutkan namun labanya stabil, revaluasi fiskal bisa sangat menguntungkan.
Karena itu urutan yang benar selalu sama: hitung dulu dengan angka nyata perusahaan Anda, bandingkan kedua paket, dan pastikan seluruh kewajiban pajak sudah bersih — sebelum menandatangani penunjukan KJPP.
Butuh bantuan terkait pajak atau laporan keuangan?
Tim Nyoman Tax siap membantu mulai dari konsultasi, pembukuan, pelaporan pajak, tax planning, hingga pendampingan pemeriksaan pajak.
📍 Bali – Indonesia
💬 Hubungi Nyoman Tax via WhatsApp: klik di sini untuk chat sekarang
